在今年7月中央政治局会议上,六个稳为下半年经济工作指明了方向,会议强调,要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投  资、稳预期工作。

  在这一大背景下,房地产市场突然从去库存转为补库存,这一微妙的调整在近日变得愈发明晰。

  8月24日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》,将“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,明确提出全面停止房地产去库存的调控措施。

  在当下一轮调控中,呼市又在全国率先将“全面停止房地产去库存调控措施”搬上台面。

  而呼市提出取消去库存,只是众多进入房地产补库存阶段的城市的缩影。根据国家统计局数据,7月,商品住宅待售面积为26869万平方米,相当于2017年商品住宅销售面积的18.6%,按待售面积计算,住宅库存去化周期只有2.2个月。

  “对于库存政策的调整,其实和供求关系及房价走势有关,如果说房价上涨幅度较大,则确实需要调整,预计后续包括四川、山西等省市都会有类似的政策跟进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示。

  而“稳”字当头,在房地产市场上便体现为“稳地价、稳房价、稳预期”,在“遏制热点城市房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”的政治定调下,如今呼市的举措或许释放了一个讯号,即部分城市正通过加大土地供给,增加住宅供应量,缓解房价的上涨压力。

  而在地价方面,土地溢价率也呈下降趋势,部分城市甚至出现了有地无市的情况。根据中国专业机构发布的数据,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降16个百分点;其中住宅类用地平均溢价率23%,同比下降20个百分点。这意味着此前“面粉贵过面包”的情况或已出现转变。

  三四线城市积极补库存

  此次,呼市房地产调控的举措主要包括四个方面:除了停止房地产去库存,其他为解决房地产项目遗留问题,简化工作流程,加快存量房上市;增加住房用地供应,全年土地供应量5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务;整治房地产秩序。

  与往常以“限制”为主的调控基调不同,无论是加快存量房上市,还是增加住房用地供给,呼市此次调控旨在以增加供给稳定房价。根据国家统计局发布的7月份70城商品住宅销售价格变动情况,呼市新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%,于70城中排名第8,同比上涨11.8%,位列第7。

  对此,严跃进认为,以呼和浩特为代表的城市由于房价涨幅大,需要从严管控房价。“更为关键的是,这类城市有一个新特点,即高铁和地铁建设力度大,未来潜在的上涨动力还是会比较强的,所以需要积极做把控。由于上涨幅度偏大,未来管控也是符合预期的。”严跃进向时代周报记者表示。

  以呼市为代表的三四线城市,由于棚改和一二线城市房价高企,楼市严厉调控的情况,进入了房价高涨阶段,房价涨幅已超过一二线城市并持续至今。

  根据国家统计局发布的70城房价指数显示,2017-2018年5月,一二线城市房价分别上涨了0.5%和6.2%,而三线城市房价上涨了9.3%;从增长速度看,2017年下半年起,三线城市的房价同比增速为6%-7%,而二线城市房价增长同比保持在4%左右,一线城市房价增长同比维持在1%以下。

  无论从房价增长速度和增长幅度,三四线城市均高于一二线城市。

  呼和浩特工商联房地产商会秘书长刘洋就曾如此分析呼和浩特的房地产市场,“目前呼市楼市躁动,房价出现泡沫隐忧”。他指出,呼和浩特新城区人口不足200万,居民可支配收入低,收入通道和收入来源均较单一,未来可预期收入不足。呼市产业结构缺乏人口持续流入的动力,第三产业落后,缺乏影响房价上涨的可持续性。

  随着棚改货币化安置比重下降,库存下降,此时加大土地和房产供应,会否使人口净流入小,产业发展不完善的三四线城市再度面临“去库存”的需要?

  以呼和浩特为代表的三四线城市,根据Wind和苏宁金融研究院的数据,2017年下半年和2018年上半年,三线城市土地成交面积为1.29亿平方米,为历史新高水平,这意味着三四线城市自2017年下半年就进入补库存阶段。而今年1-5月,全国住宅新开工面积增速为13.2%,而主要的40个大中城市该数据为5.7%,这说明其他三四线城市的新开工面积增速远高于13.2%。

  “类似城市未来要警惕需求透支、棚改力度减少等问题。大体上说,此类城市应该有不盲目乐观的思路,否则未来会形成新一轮的高库存问题。”严跃进向时代周报记者表示。

  一线城市增加供应不积极

  相对于三四线城市积极补库存,一线城市补库存的意愿并不强。

  根据国家统计局发布的数据,7月份,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降0.1%,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。在住宅用地供应量上,一线城市亦保持低水平状态,截止到8月17日,无论是建设用地面积还是规划可建面积均相当于2017年全年的40%。

  比起扩大供给,坚持从严调控房地产市场,对于人口增长空间有限的一线城市来说,似乎是更现实的稳房价选择。以北京为例,从2016年全面实行严格调控房地产市场政策,到2017年调控力度进一步升级,进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代,再到“租购同权”试点等发展租赁住房的举措,均表明对于正着力于疏解非首都功能,推动京津冀协同发展的首都来说,增加供给并不作为主要的稳房价工具。

  对此,严跃进向时代周报记者表示:“当前补库存意愿不强,在于一线城市面临一个尴尬,即拿地的性价比不高。而且开发商资金回笼方面效果一般,所以未来关注企业拿地动态和资金压力是很有必要的。”

  在房地产市场调控升级后,“限地价,竞配建”“限地价、竞自持”等调控房地产举措在一二线城市广泛使用,这使开发商拿地性价比下降,而同时在一线城市着力推出的限价房和共有产权房,由于利润空间有限和房产流转群体受限,亦造成开发商拿地意愿降低。根据中原地产研究中心发布的数据,截至8月29日,一线城市今年已出现土地流标13宗,相较去年同期的4宗上涨225%,其中7宗流拍出现在北京。

  而对于从北京溢出的购房需求,则可能由周边县市来满足,例如大厂、香河、燕郊三县。

  据《北京商报》报道,位列大厂房源人气榜前三名的孔雀系楼盘,95%以上的房源出售给来自北京的购房者,其中大部分是非京籍在京工作者或养老族,其余5%则出售给外地投资客及当地购房者。

  二线城市仍紧俏

  相对一线城市通过控需求稳房价,在人才争夺中表现抢眼的二线城市,则面临着加大了土地供应,却没形成有效住房供给的困境。

  根据易居研究院公布的数据,此前一度出现摇号抢房的南京、武汉等热点二线城市住宅库存均接近历史低点。截至今年4月底,除了长沙的住宅存销比为11.84,南京、武汉、西安的住宅存销比均在10个月以下,其中,武汉存销比仅为4.23个月。

  根据住建部2017年4月公布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其中规定“对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。可以看出,长沙应增加供地,而武汉则属于需显著增加供地,加快供地节奏的范畴。

  二线城市也确实在增加住宅土地供应。根据Wind和苏宁金融研究院公布的数据,2017年,热点二线城市如杭州、武汉、南京、西安住宅供应土地均较2016年大幅增长,而且就二线城市整体而言,截止到今年8月17日,商品住宅用地供应面积相当于去年全年的68%,略快于时间进度。

  为何在政府加大住宅土地供应的情况下,二线城市仍会面临存销比低点的困境?

  首先的原因在于“新炒房”现象的出现。相关数据显示,2017年,23个主要一二线城市对土地财政平均依赖度高达80%,最高的达到154%,这意味着这些城市的土地出让价格都很高。而在高价卖地后,在抑制房价的要求下,很多城市采取了限房价的政策,出现了新房、二手房价格倒挂的情况,即新房价格可能低于二手房价格,这改变了市场预期,致使很多观望者加入抢房行列。

  严跃进向时代周报记者表示:“这些城市住房供给不足,在于此前一波人才购房和限价下的新炒房现象。另外部分库存不到位,有企业捂地不开发等原因。”

  此外,高地价与限房价的组合,亦使开发商面临利润空间低的困境,再加上企业面临的融资难、资金回笼慢等困境,致使企业捂地延迟开发。对此,严跃进表示:“需督查企业积极开工,加快投资。”将增加库存落到实处。